La Cláusula Suelo y Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

La Cláusula Suelo es una cláusula incluida en muchos contratos hipotecarios que establece un interés mínimo a pagar en las mensualidades de la hipoteca, independientemente del interés marcado por el mercado.

El 21 de diciembre de 2016, con una histórica sentencia del TJUE, estableció los efectos de la nulidad de las cláusulas suelo, con una indemnización del total del dinero cobrado de más, junto con los intereses de demora desde la firma del contrato, es decir, aplicando la retroactividad, a la que hasta entonces se había negado el Tribunal Supremo español.

“Como no podía ser de otra manera, el Tribunal Supremo se vio obligado a cambiar su doctrina para adaptarla a lo resuelto por el TJUE, lo que hizo mediante la Sentencia de 24 de febrero de 2017”. Ese cambio de doctrina fue interpretado por muchos Tribunales en el sentido de que había disparidad de criterios sobre cláusulas suelo, lo que posibilitaba, según estos tribunales, que se acogieran a la posibilidad de no imponer el pago de las costas procesales a los bancos, aunque estos perdieran los procedimientos judiciales.

Pero esta interpretación se cortó de raíz a partir de la publicación de la Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de julio de 2017, que recordó que, si se estimaba la demanda sobre cláusulas suelo, se debía condenar al banco al pago de las costas procesales, al haber sido el causante de que el consumidor tuviera que acudir a los tribunales para reclamar.

En la mayoría de sentencias se condena a las entidades financieras, ya que las cláusulas son consideras nulas por abusivas. En su defensa, los bancos y entidades de crédito alegan que son acuerdos firmados con los consumidores en los que éstos aceptan los efectos de la cláusula suelo, pero las reclamaciones por cláusula suelo tienen garantía de éxito a tenor de las numerosas sentencias judiciales y la jurisprudencia.

Los bancos no pueden escudarse en acuerdos firmados con los consumidores

La última Sentencia del Tribunal Supremo de relevancia es la de 16 de octubre de 2017. Esta Sentencia expuso que la cláusula que es nula de pleno derecho no es convalidable por la voluntad de las partes.

Esto significa que tratándose de cláusulas suelo que puedan ser declaradas nulas por los tribunales, los bancos no pueden escudarse en acuerdos firmados con los consumidores en los que éstos aceptan los efectos de la cláusula suelo y renuncian al cobro de las cantidades que les corresponden, pues ello daría por buenas unas cantidades indebidamente cobradas por una cláusula nula.

Con todas estas Sentencias, se concluye que los consumidores pueden:

  • Reclamar todo lo que les corresponde por las cláusulas suelo si éstas no superan el control de transparencia. Devolución TOTAL y nulidad de la Cláusula Suelo (Sentencia TJUE 21/12/16 y STS 24/02/2017 y otras) y reclamar incluso si firmaron un acuerdo con el banco en el que se comprometían a no instar acciones judiciales por cláusulas suelo. (STS 16/10/2017).
  • Obtener la condena en costas a su favor si el Juzgado o Tribunal estima su reclamación en su integridad (STS 4/07/2017).

Qué se necesita y cómo reclamar por las cláusulas suelo

Tras la publicación del Real Decreto-Ley 1/2017 de medidas urgentes de protección de consumidores en materia de cláusulas suelo, conviene, al menos un acuerdo extrajudicial. En este sentido, será necesario reclamar al banco la devolución del importe mediante los formularios que ponen a disposición las propias entidades bancarias o mediante reclamación extrajudicial preparada por el propio consumidor o su abogado.

A partir de ahí, la entidad bancaria dispone de tres meses para efectuar la devolución de lo pagado de más y los intereses legales. Una vez que el consumidor realiza la reclamación dentro de este sistema, debe esperar esos tres meses a que la entidad bancaria le devuelva el dinero o le rechace expresamente la reclamación para poder instar la demanda judicial.

Transcurridos los anteriores plazos u obtenido el rechace de la reclamación, sólo queda reclamar judicialmente. Para hacerlo, basta con disponer de los documentos que acrediten la aplicación de la cláusula suelo y haber intentado la reclamación amistosamente sin éxito, así como la escritura de préstamo hipotecario.

Para instar la demanda también es necesario contratar un Letrado y un Procurador, que serán los profesionales que se encarguen de toda la gestión del procedimiento, aunque es altamente recomendable que el afectado se encomiende a un abogado para todo el proceso de reclamación, incluso en la fase extrajudicial, toda vez que sólo estos profesionales conocen cuál es la forma más eficaz de recuperar las cantidades por cláusulas suelo, así como para revisar una hipotética oferta del banco.

Una vez interpuesta la demanda, los plazos de resolución rondan de un año a año y medio, sin contar con una eventual apelación, que podría alargar el procedimiento más de tres años.

Plazo para reclamar

El Tribunal Supremo ha establecido un nuevo criterio según el cual el plazo para reclamar, de cuatro años según el Código Civil, solo empieza a contar desde la extinción del contrato firmado con el banco y no desde su firma o desde que el cliente se dio cuenta del abuso. Lo hace en una sentencia sobre los ‘swaps’ hipotecarios, pero la doctrina puede extenderse a otros muchos productos, como preferentes, deuda subordinada, cláusulas suelo o bonos convertibles.

Una sentencia de 2015 abrió la puerta a una interpretación más favorable para la defensa de las entidades financieras basada en la prescripción por haber transcurrido más de cuatro años. La clave es el momento a partir del cual comienza a contar ese plazo, que la banca sostiene que debe ser la firma del contrato o, como muy tarde, el momento en que el cliente se dio cuenta de que lo que había firmado no era lo que se creía.

La nueva sentencia, de 19 de febrero 2018 desmonta esta tesis y, por tanto, para establecer el comienzo del plazo de cuatro años para reclamar, se debe tomar el momento de la extinción del contrato firmado con el banco, por mucho que el cliente haya podido percatarse mucho antes del abuso. Esta doctrina es fácilmente extrapolable a otros contratos con vencimiento definido, como una hipoteca con cláusula suelo. Aunque un hipotecado se haya dado cuenta hace mucho de que su letra mensual no reflejaba las bajadas del euríbor, tendría derecho a reclamar hasta cuatro años después del vencimiento de la misma.

Otras fuentes jurídicas sostienen que no se aplica a las cláusulas suelo porque, cuando son abusivas, “su nulidad es radical, de pleno de derecho y, por lo tanto, esta nulidad, ni la acción para ejercitarla en los tribunales, no está sujeta a ningún plazo de prescripción”.

Por lo demás, la sentencia del Supremo reitera su doctrina de que los contratos son nulos cuando el banco no explicó con detalle todas las características del producto, en especial sus riesgos, incluyendo simulaciones de escenarios. No sirve como eximente para esta obligación que el cliente sea un profesional o una empresa (en esta sentencia, era una promotora inmobiliaria que pidió un crédito de seis millones al Santander) si no se dedica específicamente al negocio financiero.

La Tributación de la Devolución de la Cláusula Suelo

La devolución de la cláusula suelo tributa igual siendo por mandato judicial que habiendo recibido el dinero directamente del banco extrajudicialmente.

Por regla general, el contribuyente no tiene que declarar como ingresos las cantidades que su banco le ha devuelto por lo cobrado en aplicación de cláusulas suelo, tampoco los intereses generados que debe abonarle como indemnización.

Así lo estableció el Real Decreto-Ley 1/2017, de 20 de enero, de medidas urgentes de protección de consumidores en materia de cláusulas suelo que articulaba el mecanismo de negociación extrajudicial. Pero existen 2 excepciones:

  • Casos en los que los intereses formaron parte de la deducción por inversión en vivienda habitual o deducciones autonómicas.
  • Casos en los que el contribuyente incluyó los importes recibidos como gasto deducible en años anteriores.

Esto solo afecta a las deducciones practicadas no prescritas (4 años desde la fecha de presentación de la declaración). También es importante destacar que Hacienda no cobra intereses de demora a los hipotecados que regularicen su situación a causa de la devolución de las cláusulas suelo.

Esta regularización, sin embargo, no hay que aplicarla en el caso de que la devolución se produjera mediante la reducción del principal de la hipoteca, es decir, si el banco restó las cantidades indebidamente cobradas del saldo pendiente del préstamo. Eso sí, desde la Agencia Tributaria aclaran que la rebaja del capital del crédito no se puede deducir como inversión en vivienda habitual.

Si la sentencia judicial condena al banco a pagar al cliente las costas del procedimiento, este sí deberá incluir esta cantidad en la declaración de la renta que presente como ganancia patrimonial.

Si el consumidor ya declaró los ingresos obtenidos por una compensación por cláusulas suelo en años anteriores y no se benefició del tratamiento fiscal aprobado en enero de 2017, podrá instar la rectificación de sus autoliquidaciones solicitando la devolución de los intereses de demora abonados y restando de los ingresos declarados los intereses indemnizatorios recibidos. 

¿Compensa reclamar los gastos hipotecarios? Haz cuentas

En diciembre de 2015, el Tribunal Supremo declaró como abusivas las cláusulas con las que algunos bancos han estado imponiendo a los clientes el pago de todos los gastos de formalización de las hipotecas, que, al menos en parte, deberían ser asumidos por los bancos.

Sin embargo, a principios de 2018 y nuevamente en noviembre de 2018, el Tribunal dictaminó que el impuesto sobre actos legales documentados (ADJ), que representa la mayor parte de este exceso, debe ser asumido por el cliente “

Esta decisión va a impedir que se produzca un aluvión de reclamaciones, a diferencia de lo que sucedió con las cláusulas suelo ya que, una vez excluido el AJD, el importe de las cantidades a reclamar no son lo suficientemente altas como para que al hipotecado le compense, económicamente hablado, llevar al banco a juicio. Los abogados calculan que solamente las reclamaciones a partir de 2.000 euros resultan rentables.

Tal y como insisten los abogados, los gastos de notaría y registro correspondientes a la hipoteca deben correr a cuenta del banco por ser este el beneficiario y para que esté inscrita en el Registro de la Propiedad. En cuanto a los gastos de gestoría y tasación de la vivienda, no todos los abogados coinciden en que se puedan reclamar, ya que no son estrictamente necesarios para constituir e inscribir la hipoteca.

Atendiendo a los argumentos que utilizaba el Tribunal Supremo en la sentencia de diciembre de 2015, los gastos de cancelación de una hipoteca corresponderían, según los abogados, al cliente por ser él el interesado en la cancelación registral de la hipoteca, y, por tanto, no habría base para reclamarlos.

¿Qué papeles hay que presentar?

Para poder reclamar los gastos de formalización de hipoteca, los interesados en recuperar su dinero necesitan copia de la escritura del préstamo hipotecario y facturas de notaría, registro, gestoría

Los abogados recomiendan realizar una primera reclamación a la entidad bancaria de carácter extrajudicial. El cliente deberá presentar un escrito solicitando la devolución de las cantidades, y guardar copia sellada por el banco. Transcurridos dos meses sin que se atienda la reclamación extrajudicial y el cliente quiera recuperar su dinero, deberá acudir a la vía judicial con necesaria la intervención de Abogado y Procurador. Se solicitará en la demanda la restitución de los gastos, que deberán de ir perfectamente documentados con sus correspondientes facturas.

Fuentes: cincodias.elpais.com / intereconomia.com / elconfidencial.com / libremercado.com / elmundo.es / idealista.com