Denne artikkelen forklarer hva avgjørelsene i EU-domstolen og spansk Høyesterett vil ha å si for forbrukere som har betalt for mye i renter til sin spanske bank eller boliglånsleverandør på grunn av Clausulas Suelo (bunnklausuler).

  • Retten fastslår at du kan kreve tilbakebetalt overskytende rentebetalinger som stammer fra bunnklausuler i boliglånsbetalingene dine.
  • Hvordan gå frem for å kreve tilbakebetalt for mye innbetalte renter til din spanske bank.
  • Hva sier dommen i Høyesterett om overflødige kostnader i forbindelse med etablering av boliglån, og er verdt bryet å kreve dette tilbakebetalt fra din spanske bank.

Hva har domstolene sagt om bunnklausuler?

Clausula Suelo (Bunnklausulen) er en klausul som inngår i mange spanske boliglånskontrakter , og som fastsetter minimumsrenten låntaker skal betale. Klausulen ga i utgangspunktet bankene retten til å belaste en grunnrente selv om EURIBOR-renten (brukt av spanske banker til å beregne boligrenten) falt under denne.

Den 21. desember 2016 fastslo en historisk dom i EU-domstolen at disse klausulene var ugyldige og krevde kompensasjon for for mye innbetalte renter. Dommen fikk tilbakevirkende kraft, noe som den spanske høyesterett hadde nektet å gå inn for.

Den spanske Høyesterett hadde ikke annet valg enn å endre tilpasse seg EU-domstolens kjennelse, noe den gjorde gjennom en dom den 24. februar 2017.

Imidlertid var det nok slingringsmonn i den spanske dommen til at mange banker argumenterte for at de ikke måtte betale saksomkostninger i forbindelse med krav om tilbakebetaling av for mye innbetalte renter, selv når rettens avgjørelse gikk i klientens favør.

Denne tolkningen ble avvist i en Høyesterettsdom den 4. juli 2017, som slo fast at bankene må betale saksomkostninger fordi de i utgangspunktet var årsaken til at forbrukeren måtte gå til retten.

I de fleste etterfølgende rettsavgjørelser ble bankene funnet ansvarlige, da bunnklausulene anses å være uredelige og derfor ugyldige.

Inntil denne dommen falt i EU-domstolen, hadde spanske banker og kredittinstitusjoner påstått at private avtaler som ble inngått med forbrukere, innebar at avtaler om bunnklausuler var gyldige.

Imidlertid er korrekt innleverte bunnklausul-krav nå garantert å føre fram, etter de mange rettssakene og dommene som støtter forbrukerrettighetene.

Avtaler om bunnklausul inngått med kundene beskytter ikke bankene

Den siste relevante dommen i Høyesterett (fra 16. oktober 2017) fastslo at bunnklausulene er ugyldige selv om forbrukeren har inngått en avtale med sin bank.

Dette er nåværende status med hensyn til forbrukerrettigheter i forhold til bunnklausuler i Spania og på Kanariøyene:

  • Forbrukerne kan kreve tilbake for mye innbetalte renter som skyldes bunnklausulen, og som mangler de nødvendige nivåene av gjennomsiktighet (da banken ikke forklarte i detalj alle produktets egenskaper, særlig risikoen, inkludert simuleringer av scenarier). De har krav på TOTAL tilbakebetaling og annullering av bunnklausulen (EUTG-dommen 21.12.2016 og STS 24.02.2017 og andre). Forbrukerne kan også gjøre en rettslig fordring mot banken sin, selv om de signerte en avtale med banken der de frasa seg sine rettigheter til dette. (STS 16.10.2017).

Forbrukerne kan kreve saksomkostninger dekket dersom Retten vurderer kravet i sin helhet (STS 04.07.2017).

Hva du trenger for å ta en sak om bunnklausul til retten

I henhold til kongelig resolusjon 1/2017 kan forbrukerne kreve tilbakebetaling av bunnklausulbeløp som banken skylder dem ved bruk av blankettene som banken selv har utarbeidet, eller ved utenomrettslige krav utarbeidet av forbrukeren eller deres advokat .

Banken har en frist på tre måneder til å tilbakebetale overbetalte renter pluss påløpte renter på beløpet, eller å avvise kravet ditt. Hvis kravet ditt blir avvist av din bank, kan du ta saken videre til retten.

Alt du trenger for å gjøre dette, er ditt skjøte på pantelånet, dokumentene som viser at banken din påla en bunnklausul, og dokumenter som viser at du forsøkte å avgjøre kravet i minnelighet.

For å fremsette et krav må du ha en advokat og en fullmektig. Det anbefales å bruke advokat gjennom alle faser av kravet ditt, selv i den tidlige utenomrettslige fasen. De har kunnskaper om den mest effektive måten å få tilbakebetalt bunnklausul-penger, og hvordan man bør vurdere et potensielt oppgjørstilbud fra banken din.

Når saken din er innmeldt, tar det fra 12 til 18 måneder å få et vedtak. Dersom det ankesak, kan den trekke ut i tre år eller mer.

Frist for krav mot bankens bunnklausul

Høyesterett har fastsatt en frist på fire år for krav mot bankene. Denne fristen gjelder fra sluttdatoen på pantelånskontrakten, som er signert med banken din, IKKE fra datoen den ble signert eller datoen du skjønte at du hadde en sak.

Denne fristen ble fastsatt 19. februar 2018 og gjaldt avgjørelser om låneveksler, men gjelder også for andre produkter som foretrukket, ansvarlig gjeld, bunnklausuler og konvertible obligasjoner.

Videre hevder mange rettslige kilder at fireårsgrensen i alle fall ikke kan gjelde for bunnklausuler, fordi de er blitt erklært fornærmende og derfor “er deres ugyldighet fullstendig og full av rett, og derfor er verken denne ugyldigheten eller det som skal foregå ved domstolene, underlagt noen foreldelsesfrist».

Merk at denne Høyesterettens avgjørelser gjelder forbrukslån og boliglån tatt opp av profesjonelle eller bedriftslåntakere, som ikke er spesielt involvert i finansiell virksomhet (Setningen kom etter et krav fra en eiendomsutvikler med et lån på seks millioner euro fra Santander).

Bedrifts- og selskapslånsinnehavere bør snakke med en kvalifisert advokat med skatterett som spesialfelt om sine rettigheter.

Beskatning av tilbakebetaling av for mye innbetalt rente

En rettskjennelse fastslår at penger som returneres etter et bunnklausul-krav mot en bank, beskattes med samme sats som penger som returneres direkte av banken etter en utenomrettslig prosess.

Som hovedregel trenger ikke skattebetalere å oppgi de beløp som banken returnerer eller eventuelle ekstra renter betalt av banken.

Dette ble stadfestet ved kongelig resolusjon 1/2017 av 20. januar, om hastetiltak for å beskytte forbrukerne med hensyn til bunnklausuler.

Det er imidlertid to unntak:

  • Tilfeller hvor rentene var en del av fradraget for investering i fast bosted eller regionale fradrag.
  • Tilfeller hvor skattebetaleren inkluderte beløpene mottatt som fradragsberettiget kostnad i tidligere år.

Vær oppmerksom på at dersom retten avgjør at banken skal betale dine saksomkostninger, må disse pengene deklareres som en kapitalgevinst i resultatregnskapet.

Har det noen hensikt å kreve etableringskostnader dekket?

I desember 2015 erklærte den spanske høyesterett klausuler som tvang forbrukerne til å betale alle utgifter forbundet med å ta ut et boliglån, som misbruk og hevdet at disse utgiftene skulle betales av banken i stedet for forbrukeren. Imidlertid fastslo domstolen tidlig i 2018 at avgiften på dokumenterte rettsakter (ADJ), som utgjør størstedelen av det overskytende, skal bæres av kunden.

Denne beslutningen vil forhindre en flom av krav, i motsetning til det som skjedde med bunnklausulene, siden beløpene som ville bli krevd, ikke er høye nok til å gjøre det verdt prosessen (når ADJ er utelukket).

Betalingene som fortsatt anses for å være misbruk, er de som er knyttet til notar- og regnskapskostnader i forbindelse med boliglånet.

Advokater beregner at kun krav fra 2000 euro og oppover er lønnsomme.

Gestoria og vurderingskostnader er et grått område, ettersom flere juridiske eksperter hevder at de ikke er avgjørende.

Hvilke dokumenter må man legge frem ved krav om tilbakebetaling av for høye boliglånskostnader?

For å kreve tilbake utgifter i forbindelse med etablering av boliglån, trenger du en kopi av boliglånskontrakten og fakturaer fra notarius, registreringskostnader og GESTORIA-avgifter.

Advokater anbefaler at man setter fram det første kravet på en utenomrettslig måte. Send inn et dokument der du ber om tilbakebetaling av beløpene, og behold en kopi stemplet av banken. Hvis du ikke hører noe etter to måneder, må du gå til en advokat og ta saken din til retten. Du trenger alle papirene knyttet til boliglånet ditt og de tilhørende kostnadene.

Kilder: cincodias.elpais.com / intereconomia.com / elconfidencial.com / libremercado.com / elmundo.es / idealista.com