Playa del Ingles

I denne artikkelen ser vi nærmere på konsekvensene av lov 2/2013 som regulerer bruken av boenheter i anlegg som opprinnelig ble bygd for turismeformål, og lovligheten av dette.

Vi vil forklare og analysere den offentlige debatten som har pågått i senere tid, omkring den generelle reguleringsplanen i San Bartolomé de Tirajana som ennå befinner seg i en tidlig godkjenningsfase, og er åpen for innsigelser til slutten av september.

I løpet av de få dagene vi har arbeidet med å skrive og oversette denne artikkelen, har det skjedd en utvikling i saken. I fortsettelsen av den omfattende debatten som har pågått, har alle de ansvarlige myndigheter (den kanariske regjeringen, øyregjeringen og kommunestyret i San Bartolomé de Tirajana) bekreftet at det er nødvendig løse den kompliserte situasjonen som disse forskriftene har skapt, slik at de stemmer med virkeligheten, og vist politisk vilje til å ta tak i saken. Dermed må ikke de reglene og forskriftene som vi tar for oss i denne artikkelen ses på som definitive, siden den omfattende debatten som de har medført, nå ser ut til å føre til en endring.

I følge den såkalte “turismemodellen” og politikken som den kanariske regjeringen har utformet de siste årene, er det bestemt at det må være et klart skille mellom eiendom brukt til boligformål og eiendom brukt til turismeformål, og at begge bruksformene ikke skal finnes på det samme anlegget. Videre skal de ulike områdene klassifiseres som turistområde, boligområde eller kombinertområde, avhengig av hvilken bruk som faktisk dominerer i det enkelte området.

At leiligheter/eiendommer i anlegg klassifisert for turismeformål  brukes som permanente boliger, betraktes som en trussel mot turismen i tilfeller hvor

a) turistleiligheter blir brukt som permanente boliger av fastboende, familier osv., noe verken bygningene eller infrastrukturen (skoler, parker, helseinstitusjoner) er laget for. Tidligere har dette ofte medført dårligere vedlikehold av bygningsmassen som igjen går utover bygningenes utseende, og dermed gjør hele området mindre attraktivt som turistmål.

b) eiere av private leiligheter leier dem ut til turister og konkurrerer med de lovlig etablerte leilighetshotellene som er underlagt meget strenge regler og må oppfylle en rekke krav, og som er pålagt å tilby tjenester som private eiere i ”gråsonen” ikke trenger å oppfylle, og på ulike vilkår.

Loven fra 2013, om oppgradering og modernisering av turismesektoren på Kanariøyene, er utformet for å sette en stopper for at feriesteder litt etter litt forvandles til boområder.

For å forhindre dette vedtok den kanariske regjeringen lov 2/2013 som ble lagt fram i mai 2013. Ett av formålene var å stoppe denne forvandlingen av feriesteder til boområder som i en årrekke har foregått i turistområdene, og å reversere utviklingen der det er mulig.

Selv om anlegg som opprinnelig ble bygd som turistanlegg, nå er uttrykkelig forbudt å bruke til boligformål (§ 23), må dette betraktes mest som en langsiktig målsetting med reguleringsplanen. Den er utformet for å hindre ytterligere permanent bosetting i turistområdene.

Loven inneholder også tiltak for å håndheve dette forbudet; dvs. et strengt sanksjonssystem som beskrives i detalj i dekret 85/2015 av 14. mai, hvor det framgår at turistanlegg som ikke drives som turistanlegg, kan bli pålagt å starte opp igjen turismeaktiviteten og tilpasse seg de gjeldende kravene (hovedsakelig tekniske og estetiske). Hvis eierne i sameiet ikke oppfyller dette kravet, kan det føre til økonomiske sanksjoner hvor den strengeste konsekvensen av å ikke etterkomme reglene, beskrives i forskriftene som en ”eierskifte”-prosess.

Dette er temmelig komplisert og i praksis et sanksjonssystem som det er vanskelig å håndheve, og som først og fremst må tolkes som et ”avskrekkende” virkemiddel for å stoppe bosetting i turistområder, og unngå at flere turistanlegg legger ned sin turismedrift.

Under ingen omstendighet kan det nye sanksjonssystemet ramme anlegg som avsluttet sin turismedrift, og ble tatt i bruk til boliger, før loven ble vedtatt i 2013.

For tilfeller som går tilbake i tid, dvs. før de nye reglene trådte i kraft, sier lovens paragraf 25 at regulerings- og planleggingsarbeid både kommunalt og for hele Gran Canaria, må inneholde en analyse av den reelle situasjonen i de ulike områdene, og klassifisere dem i ”boligområder”, ”turistområder” eller ”kombinertområder”. De anleggene som i praksis brukes til boligformål, men hvor området er klassifisert som ”turistområde” i henhold til de nye planene, er å betrakte som «konsoliderte»; noe som vil si at de får godkjent, og beholder, sin bruksstatus som boliger.

Anlegg som i praksis fungerte som boliganlegg før 2013, kan bare tvinges til å gå tilbake til turismebruk i tilfeller hvor eiendommen skal rives og omreguleres. Dette ble offisielt bekreftet av en representant for den kanariske regjeringen i regionavisen La Provincia, 20. august 2015.

En slik “konsolidering” skal automatisk frita disse anleggene fra sanksjonssystemet som trådte i kraft med lov 2/2013.

Problemet i San Bartolomé de Tirajana er at både den nye generalplanen for kommunen, og planene for hele øya som tidligere ble vedtatt av øyregjeringen (Cabildo), og som utgjør grunnlaget for den kommunale generalplanen, ikke overholder prinsippene i lov 2/2013 mht. ”konsolideringen” av den bruken som allerede var innført.

Generalplanen klassifiserer ganske enkelt de fleste områder for ”turismebruk”, uten å ta hensyn til ”konsolidering” av bruk til boligformål som man faktisk finner i mange anlegg.

Dette gjelder særlig for områder som Campo Internacional, San Agustín og Playa del Inglés. Derfor er det viktig at anlegg i en slik situasjon leverer innsigelser, hvor de legger fram bevis for at de faktisk brukes til boligformål og søker om en ”konsolidering” av sine rettigheter. Vi anbefaler at de som har eiendommer i en slik situasjon, tar kontakt med styret i sameiet og forhører seg om hvorvidt de har foretatt seg noe, og eventuelt foreslår at noe skal gjøres.

De som har eiendommer i områder som er berørt, bør enten selv, eller via styret i sameiet, legge fram bevis for at anlegget faktisk brukes til boligformål.

Den profesjonelle sammenslutningen av meglerfirmaer på Kanariøyene, ACEGI (Asociación Empresarial Canaria de Gestores Inmobiliarios), hvor også Cárdenas er medlem, ble klar over den usikkerheten som forskriftene til lov 2/2013 kan forårsake, og leverte innsigelser mot lovforskriftene på et tidlig tidspunkt (februar 2014).

Der foreslo vi en mer spesifikk beskrivelse av “konsoliderings”-statusen til de anleggene som faktisk brukes til boligformål, og mer spesifikke retningslinjer i de lovbestemmelsene som den kanariske regjeringen pålegger myndighetene for byplanlegging både kommunalt og for hele øya, når det gjelder hvordan og når de skal anerkjenne denne ”konsoliderings»-statusen.

Vi er sikre på at mye av den usikkerheten og forskrekkelsen som nå hersker, kunne vært unngått hvis forskriftene hadde inkludert noen av våre forslag. ACEGI vil selvsagt fortsette å involvere seg i denne meget kompliserte saken som påvirker både meglerbransjen og mange av våre kunder. Vi vil ha fokus på konstruktive innspill parallelt med de politiske konfrontasjonene som har oppstått.

Eiendommer i anlegg som var turistanlegg etter 2013, kan fremdeles brukes som privatboliger så fremt flertallet av boenhetene brukes i utleiedrift

For anlegg som fremdeles drives som turistanlegg, eller for de som bestemmer seg for å starte opp igjen med turismevirksomhet, og legge om til turismebasert drift hvis den nye generalplanen åpner for det, er det viktig å påpeke at privat bruk for individuelle eiere ikke er utelukket.

Dette kommer av at lov 7/1995 som regulerer turismen, og dens tilleggsbestemmelser i lov 5/1999 som gjelder for turismevirksomheter etablert før 1999 (i praksis de fleste av dagens eksisterende turistanlegg), sier følgende: En turismevirksomhet skal drives av én eneste autorisert turismeoperatør som må ha en avtale med flere enn 50 % av boenhetene i anlegget. I følge loven har derfor de resterende 49 % lov til å holde seg utenfor turismevirksomheten.

Privateide boliger i turistanlegg kan ikke leies ut til turister på privat basis. Dette kan bare gjøres av anleggets utleiedrift.

Siden det ikke eksplisitt er beskrevet hva disse enhetene kan brukes til, har det tradisjonelt blitt tolerert at de brukes som permanent bolig eller feriebolig. Men de kan ikke leies ut til turister på privat basis, siden det bare er turismeoperatøren som har tillatelse til det.

Selv om lov 2/2013 for første gang forbyr at boenheter i turistanlegg tas i bruk som permanente boliger, kan private eiere fortsette å bruke dem til ferieboliger.

Et sameie trenger ikke å engasjere et privat selskap til å administrere den turismebaserte utleien på anlegget. De kan danne sitt eget selskap, og etablere sine egne regler.

Det betyr at hvis flertallet av eierne ikke ønsker at et eksternt selskap skal administrere anlegget og drive turismevirksomheten, kan de gjøre det selv. Sameiet kan registrere en turismelisens, opprette sitt eget driftssystem for utleie, og bestemme sine egne regler både for ferieutleie og for privat bruk for eierne.

Som debatten og forvirringen vi har vært vitne til de siste ukene har vist, er dette en meget komplisert situasjon og det er ikke mulig å komme med generelle anbefalinger i en enkeltstående artikkel.

Ved kjøp av eiendom på Gran Canaria er det viktig å bruke et dyktig meglerfirma som forstår reglene, og som kan hjelpe deg med å finne den riktige eiendommen.

For alle som er interessert i å kjøpe eiendom i turistområder, er det viktig å velge en megler som har god kjennskap til de mange forskriftene som gjelder, og som kan informere deg om den spesifikke situasjonen som gjelder for de enkelte områdene og den enkelte eiendommen, og hvorvidt eiendommen er egnet for den bruken du ønsker for den (for eksempel til egen bruk eller investering, permanent bolig eller feriebolig).

Cárdenas har fulgt opp dette fra et meget tidlig tidspunkt, helt siden lov 2/2013 ble vedtatt. Vi har vært meget aktive i komitéen som ble opprettet av ACEGI for denne saken, og vi vil fortsette å følge saken på nært hold.

Relaterte artikler:

CanariaJournalen 07/09/2015: Intervju til Carolina García Chagrin som representant for ACEGI, Eiendomsmeglerforeningen på Kanariøyene.

La Provincia 03/09/2015: Intervju til Carolina García Chagrin som representant for ACEGI, Asociación Empresarial Canaria De Gestores Inmobiliarios